İdare Hukuku Kapsamında Kamulaştırma Aşamaları

Bkz: Kamulaştırma Öncesi İşlemler

Bir önce ki serbest yazımızda, devlet ve kamu tüzel kişilerinin gerçekleştireceği kamulaştırma eyleminin başlamasından önce yürütmesi gereken işlemlerden bahsetmiştik. Bahsi geçen işlemlerin sabit olması ile kamulaştırma aşamalarına geçmesi mümkündür.

 

Kamulaştırma Aşamaları

1) Satın Alma Usulü

Kamulaştırma aşamalarından olan satın alma usulü, öncelikli olarak uygulanması gereken esastır. İlgili idare tarafından, kamu yararı kararı alındıktan sonra, uzman kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen raporlar eşliğin de söz konusu taşınmazın tahmini kamulaştırma bedeli tespit edilir. Bu raporlar ile birlikte idare kendi  bünyesinden en az 3 kişi ile kurulan bir yada birden fazla “takdir komisyonu” ile bedel tespiti gerçekleştirilir. Bu şekil de gerçekleşen bedel tespitlerine karşı idare, pazarlık usulüne yada trampa işlemlerine gidebilir. İdare öncelikle gideceği kamulaştırma aşamasını malike bildirecek şekilde ve içerisinde tahmini kamulaştırma bedelinin yer almadığı miktarı olmayan bir tebligat gönderir. Özel mülk sahibi, kendisine ulaşan tebligatı kabul etmesi halin de ilgili idare ile pazarlık masasına oturma hakkı kazanır. Burada gerçekleşecek olan pazarlığın, idarenin belirlemiş olduğu tahmini değeri geçmeyecek şekilde son bulur ise idare ve özel hukuk kişisi arasında bir tutanak imzalanır. Bu tutanak 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8.maddesinin 5. paragrafında şu şekil de tanımlanmıştır ; “yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.”

Bu hazırlıktan sonra hazırlanan tutanakta belirlenen kamulaştırma bedeli, 45 gün geçmeden mülk sahibin adına bankaya yatırılır. İmzalanan tutanak ile birlikte ve ödemenin hak sahibine yapılmasının ardından, özel hukuk kişisinin kamulaştırılacak taşınmaz üzerinde ki hakları son bulacağı için bu süreçten sonra ilgili taşınmazın idare adına tescili gerçekleşir. 

2) Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili

Söz konusu olan kamulaştırma aşaması, uygulanması gereken ilk aşama olan satın alma usulünün herhangi bir nedenle uygulanamaması gibi durumlar da başvurulan yargısal bir kamulaştırma yöntemidir. Satın alma usulüne yanaşmayan mülk sahibine karşı, ilgili idare söz konusu taşınmaz için belirlemiş olduğu bedel tespit raporunu, ilgili belge ve bilgilileri taşınmazın bulunduğu bölgede ki ‘asliye hukuk mahkemesine’ ileterek, bedelinin mülk sahibine ödenmesi şartıyla idare adına tescilini ister. Bu anlam da gerçekleşecek olan ödemenin sınırı taksitli kamulaştırmalar için, belirlenen ilk taksit tutarı iken, diğer kamulaştırma yöntemleri için belirlenen bedelin tamamının peşin olarak yatırılması şeklinde tanımlanmıştır. İdarenin mahkemeye başvurduğu tarihten en az 30 gün sonrası için mahkeme tarihi belirlenir. Bu tarih, adresi bulunan özel mülk sahibine, posta yolu ile adresinde yapılırken, adresi bulunmayan kişilere ise  7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat edilir.

“3185 sayılı Tebligat Kanunu Madde 28: Adresi meçhul olanlara tebligat ilanen yapılır.
Yukarıdaki maddeler mucibince tebligat yapılamayan ve ikametgahı, meskeni veya iş yeri de bulunamayan kimsenin adresi meçhul sayılır. Adresin meçhul olması halinde keyfiyet tebliğ memuru tarafından mahalle veya köy muhtarına şerh verdirilmek suretiyle tespit edilir. (Değişik ikinci cümle: 19/3/2003-4829/9 md.) Bununla beraber tebliği çıkaran merci, muhatabın adresini resmî veya hususi müessese ve dairelerden gerekli gördüklerine sorar ve zabıta vasıtasıyla tahkik ve tespit ettirir. Yabancı memleketlerde oturanlara ilanen tebligat yapılmasını icap ettiren ahvalde tebliği çıkaran merci, tebliğ olunacak evrak ile ilan suretlerini yabancı memlekette bulunan kimsenin malum adresine ayrıca iadeli taahhütlü mektupla gönderir ve posta makbuzunu dosyasına koyar.”

Düzenlenen tebligatta yer alması gereken bilgiler 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde ise şu şekilde sıralanmıştır; 

“Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;
a)Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.
b)Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,”

Ayrıca hazırlanan tebligat 6203 sayılı Kanun’un 10. maddesinde yer alan “Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.” esası kapsamında mülk sahibine ulaşılmaya çalışılır. 

Mahkeme sırasında ise hakim tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar kendi aralarında bir bedel belirlerse, bu kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir ve özel hukuk kişisinin banka hesabına yatırılarak, taşınmaz idare adına tescil edilir. 

3) Trampa Yolu İle Kamulaştırma

Trampa yolu ile kamulaştırmayı, idareye ait olan taşınmaz ile özel mülkiyete ait taşınmazın birbirleriyle değiş tokuş edilmesi olarak tanımlayabiliriz. Burada özel hukuk kişisinin kabul şartı aranır. Gerçekleşen takas işlemi sonucu artık değerler, taraflar arasında iade edilir. İdareye ait olan taşınmaz bedeli, özel mülk sahibinin kamulaştırma bedelinin %120’sinden fazla olamaz.

“Madde 26 – Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin %120’sini aşamaz.”

–

4) Acele Kamulaştırma 

Acele kamulaştırmayı, hukuki el atma olarak tanımlayabiliriz. Devlet ve kamu tüzel kişileri, Anayasa’nın 46.maddesince kamulaştırmaya yapmaya yetkili olmasıyla birlikte bu anlamda idari güç kullanılan bir eylem biçimidir. İdarenin gerçekleştireceği kamulaştırmaya yönelik, bedel tespiti dışında ki işlemleri sonradan yapmak üzere taşınmaza el koymasını bu şekilde tanımlayabiliriz. Olağanüstü durumlar da ve aceleliğine Cumhurbaşkanlığınca karar verilen durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmektedir. Öncelikle taşınmazın bedel tespiti yapılarak, ilgili maddeler kapsamında mülk sahibinin adına bankaya yatırılır. Ödeme işlemi gerçekleştikten sonra taşınmaz idarenin adına geçecektir. Geriye kalan işlemler ise tescil işlemlerinden sonra başlayabilir yada devam edebilir. Diğer kamulaştırma işlemlerin daha hızlı ve kolay olması nedeniyle,  acele kamulaştırmanın amacı dışında kullanıldığı anlara rastlamaktayız. 

“Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına (Değişik ibare: 24/4/2001 – 4650/15 md.) 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. (1)(2) (Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 md.) Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20’nci madde uyarınca boşaltılır. Bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.”

 

[zombify_post]