Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz, özüne zarar verilmeksizin bir yerden diğer bir yere taşınması mümkün olmayan, yerinde sabit duran mallardır. Mülkiyet ise kişiye aktif ve koruyucu yetkiler veren temel bir haktır.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMK m. 704’te;

• Arazi,
• Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak belirtilmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması noktasında çeşitli ayrımlar bulunmaktadır. Yazımız boyunca bu ayrımları başlıklar altında, sade bir şekilde incelemeye çalışacağız.

–

I- Genel Olarak Kazanma Türleri

A- Aslen – Devren Kazanma

Bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması aslen veya devren gerçekleşmektedir. Devren kazanma, mülkiyetin bir kişiden diğer bir kişiye geçtiği durumdur. Aslen kazanma ise kazanılan mülkiyetin daha önce herhangi bir kişiye ait olup olmamasıyla ilgilenilmeksizin doğrudan doğruya kazanıldığı durumdur.

–

B- Tescille Kazanma – Tescilden Önce Kazanma

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması noktasında bir diğer ayrım ise tescille ya da tescilden önce kazanılması halleridir. Bu ayrım yazımızın uzunca bir bölümünü oluşturmaktadır.

TMK m. 705’e göre “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur”. Ancak ilgili maddenin ikinci fıkrasında tescilden önce kazanma halleri de zikredilmiş ve “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde” mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı belirtilmiştir.

TMK m. 705/II’de belirtilmemiş olsa da yeni oluşan arazinin mülkiyetinin devlet tarafından kazanılması ve olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanılması da tescilden önce gerçekleşmektedir.

İlk olarak taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılmasını inceleyelim.

–

II- Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için gerekli tescil, kazanmanın kurucu unsurudur. Tescil, ancak mülkiyetin kazanılması için gerekli diğer bütün kurucu unsurları ve kazanma sebebinini içerirse kazanmayı sağlamaktadır. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz bir tescil olur.

Kazanma sebebinin varlığı tescilin yolsuz olmaması bakımından önemlidir.

–

A- Kazanma Şartları

1- Resmi Şekil

TMK m. 706’ya göre “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır”. Kanunen esaslı noktaların yanında tarafların sözleşmenin vazgeçilmez bir şartı olarak kararlaştırdıkları noktalar da resmi şekle tabidir.

Şekle aykırılığın sonuçları ise aşağıdaki gibidir.

• Sözleşmedeki şekil noksanına rağmen taşınmaz alacaklı adına tescil edilmişse, tescile sebep teşkil eden sözleşme geçerli olmadığı için mevcut tescil yolsuz bir tescil olacaktır.
• Taşınmazın mülkiyeti yolsuz tescile dayanılarak iyiniyetli 3. kişiye devredilmişse veya yolsuz tescile dayanarak malik gözüken kimse şartların gerçekleşmesi üzerine mülkiyeti zamanaşımı ile kazanırsa yahut  sözleşmenin hükümsüzlüğünü ileri sürmek bir hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ediyorsa kaydın düzeltilmesi davası sonuç vermez.
• Tescil yapılmamış olmakla beraber, alacaklı taşınmaza zilyet kılınmışsa, malik açacağı elatmanın önlenmesi davası ile alacaklının zilyetliğine son verebilir.
• Alacaklı taşınmaza zilyet kılınmış olmayıp da şekle aykırılık sebebiyle batıl sözleşme dolayısıyla malike bir ödemede bulunmuş ise sebepsiz zenginleşme davası açabilir.

–

2- Devrin veya Tescilin Temsilci Aracılığıyla Yapılma Durumu

Resmi şekil şartının yanı sıra, taşınmaz mülkiyetinin devri temsilci aracılığıyla yapılacaksa temsilcinin özel bir yetkiye sahip olması gerekmektedir. Kanun’da vekalet sözleşmelerinin temsil yetkisi veren beyanı için bir şekle tabi olacağı hükmü olmasa da doktrinde resmi şekilde yapılması gerektiğini savunan bir görüş de bulunmaktadır.

–

3-  Muvazaa ve İnançlı Temlik Halleri

Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmenin muvazaalı olması sözleşmeyi hükümsüz kılar.

Yapılan sözleşmenin inançlı temlik şeklinde olmasında ise herhangi bir hükümsüzlük yoktur. İnançlı temlik; bir taşınmazın mülkiyetini devren kazanan kimsenin, bu mülkiyeti devredenle aralarında kararlaştırılan amaca göre kullanmayı ve gerektiğinde mülkiyeti kendisine devretmiş olana veya üçüncü bir kişiye devretmeyi taahhüt etmesi ve itimat edenin de bu taahhüde güvenerek taşınmazın mülkiyetini devretmesi halidir. Hukuki sebep gereği geçirilen mülkiyetin, inançlı temlik sözleşmesine binaen geçirildiği, tapu dışında yazılı bir belge veya kesin delillerle ispatlanması gerekmektedir.

İnançlı işlem yolu ile devralınan taşınmazın inanılan tarafından üçüncü kişiye devredilmesi halinde üçüncü kişinin iyiniyetli olması aranmaksızın yapılan devir geçerli olur.

–

4- Taşınmaz Satış Vaadi

Kazanma şartları arasında önemli noktalardan birini de taşınmaz satış vaadi oluşturmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi bir veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi TBK m. 29/II uyarınca taşınmaz alım satımına ait şekle tabi olması yani tapu sicil memurlarınca düzenlenecek resmi senetle yapılması gerekirdi. Fakat Noterlik Kanunu m. 60/III’e göre satış vaatlerinde resmi senetleri düzenleme yetkisi noterlere tanınmıştır.

Satış vaadine tanınan hak kullanılınca muhatap için satış sözleşmesi yapma borcu doğmaktadır. Taşınmaz maliki bu satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, alıcının açacağı davanın ve mahkemece mülkiyetin geçirilmesine ilişkin karar alınabileceği savunulmaktadır. Satıcı tescili talepten kaçınırsa bu takdirde normal bir satış sözleşmesinin ifa edilmemesinin sonuçları doğar.

Satış vaadi ile satın alma hakkının şerh edilebilmesi mümkündür. Yapılan bu şerhin etkisi ise 5 yıl iken satış vaadinden doğan talepler 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

–

5- Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Devri

TMK m. 705/II uyarınca üzerinde mülkiyet hakkı bulunan tapusuz taşınmazların malikleri, taşınmazları tapuya kayıt ve mülkiyetlerini tescil ettirmedikçe, mülkiyet hakları üzerinde tasarruf edemeyecekleri için bu mülkiyeti başkalarına devredemezler. Tapulu taşınmazlardan farklı olarak zilyet kılınan alıcı için olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı işlemeye başlar.

–

III- Tescilden Önce Kazanma Halleri

Yazımızın üst kısmında tescilden önce kazanma hallerini belirtmiştik. Yazımızın devamında ise yalnızca madde 705/II’deki haller değil, Türk Medeni Kanunu’nun tamamında yer alan tescilden önce kazanma hallerine yer verilecektir.

Tescilden önce kazanma hallerinde malik, tescilden önce de tasarruf etmek dışında mülkiyet hakkının tanıdığı tüm hak ve sorumluluklara sahiptir.

–

1- Miras

Terekede yer alan taşınmazların mülkiyeti, ölüm olayı ile herhangi bir işleme gerek kalmaksızın mirasçılara geçer. Mirasçılar terekedeki taşınmazlara elbirliği ile malik olurlar ve mirasçılık sıfatlarını, başkaca mirasçı bulunmadığını mirasçı belgesi ile ispat etmelidirler.

–

2- Mahkeme Kararı

Borçlu tescil talebinde bulunmaktan haksız olarak kaçınırsa, alacaklı mahkemeden mülkiyetin kendisine hükmen geçirilmesini isteyebilir. Hak sahibinin açacağı dava eda davası niteliğinde olup yenilik doğuran bir karardır. Boşanma davasında anlaşmada yer alan malların kararın kesinleşmesi ile taraflara bölünmesi de mahkeme kararı ile gerçekleşen tescilden önce kazanılmasına örnek olarak verilebilir.

–

3- Cebri İcra

Rehnedilmiş olan, haczedilen veya iflas masasına dahil olan taşınmazın paraya çevrilmesi halinde alıcı, mülkiyeti tescilden önce kazanır.

–

4- İşgal

Bir kimsenin maliki bulunmayan bir taşınmazda malik olmak arzusu ile zilyetliğini kurmasıdır. İşgal ile taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması bir aslen kazanma türüdür ve mülkiyetin aslen kazanılması, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahipleri varsa, onların haklarını etkilemez. Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydın malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan ve tapulamaya tabi olmayan kamu malı niteliğindeki taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

İşgal eden kimse, bu fiili ile, taşınmazın mülkiyetini tescilden önce kazanmaktadır. Ancak bu kazanmanın tapuya tescili işgal edenin yazılı talebi üzerine yapılmaktadır.

–

5- Yeni Arazi Oluşumu

Medeni Kanunun 708. Maddesine göre birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.

Yukarıda saydıklarımızın dışındaki tescilden önce kazanma halleri şunlardır:

• Kamulaştırma (TMK m. 705),
• Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum ve kuruluşlarına geçmesi (TMK m. 54),
• Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi (TMK m. 105),
• Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği (TMK m. 256).

Yazımızın bu kısmına kadar mülkiyetin tescille ya da tescilden önce kazanma hallerinden bahsettik. Aşağıdaki satırlarda ise taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılmasının olağan ve olağanüstü kazanımını aktardık.

–

[zombify_post]